宣威之窗

宣威市南门街片区城市棚户区 改造房屋征收补偿方案(征求意见稿)

为加快宣威市城市棚户区改造步伐,规范棚户区改造范围内土地及房屋征收补偿安置工作,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,进一步优化人居环境,提升城市品质,完善城市功能,确保宣威市城市棚户区改造项目顺利实施,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)及住建部、云南省、曲靖市、宣威市相关法律法规和政策,按照宣威市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划及专项规划,制定本方案。

一、遵循的原则

(一)依法依规的原则。

(二)公平、公正、公开和一视同仁的原则。

(三)尊重历史、尊重现实的原则。

二、征收范围

宣威市南门街片区城市棚户区改造项目规划范围内的房屋及附属物、土地及附着物、公共设施等。

三、项目批准文件

《曲靖市发展和改革委员会关于宣威市南门街片区、东山脚片区城市棚户区改造项目可行性研究报告的批复》(曲发改投资﹝2018﹞51号)。

四、征收主体、征收部门、征收实施单位及被征收人

(一)征收主体:宣威市人民政府。

(二)征收部门:宣威市城市棚户区改造项目建设指挥部;

(三)征收实施单位:丰华街道办事处、宛水街道办事处及相关单位。

(四)被征收人:征收范围内房屋及附属物、土地及附着物、公共设施等的权利人。

五、征收实施时限

自征收决定公布之日起12个月内完成。

六、被征收房屋户的认定及面积、用途的认定

(一)被征收户的认定:按被征收房屋的实际所有人计户认定。

(二)被征收房屋面积的认定:有房屋权属证书的以房屋权属证书登记的建筑面积为准;没有房屋权属证书或对房屋权属证书记载的面积有异议的,按房地产测绘机构实测的面积进行认定。

(三)被征收房屋用途的认定:以房屋权属证书、批准建设文件的记载为准。

已经依法改变用途的,按照所批准改变的用途结合实际用途认定。属于合法建筑的房屋,实际用于经营并取得合法有效证照,认定为经营性用房。

七、评估机构的选定

由宣威市城市棚户区改造项目建设指挥部成立宣威市城市棚户区改造项目房屋征收评估机构评选工作组,由评选工作组根据云南省范围内按照2018—2019年云南省住房城乡建设厅公布的入库名单中选择技术实力强、征收评估业绩良好、口碑好、排名靠前的3家评估机构进入被征收人投票选择的名单,并出具评审意见;在选出的3家评估机构中由被征收人投票选择1家作为宣威市南门街片区、东山脚片区棚户区改造项目的房地产评估机构。投票方式采取发放征求意见表形式由被征收人自由选择,得票最多(超过投票人数的50%以上)的一家将依法确定为房屋征收评估机构,若在3家评估机构得票率均没有超过50%,且得票率接近的情况下,宣威市棚改指挥部为确保公平公正,邀请被征收人代表,在政府纪检、监察、公证等部门监督下,采取摇号或者抽签等随机方式从3家评估机构中摇出或抽出1家评估机构作为房地产征收评估机构。

八、补偿方式

采用货币补偿和产权调换的方式,由被征收人自主选择,鼓励被征收人选择产权调换的方式进行补偿。

(一)货币补偿

被征收人选择直接货币补偿的,征收部门根据征收补偿协议支付给被征收人征收补偿款。

(二)产权调换

南门街片区被征收房屋的产权调换按以下规定进行。

1.用于产权调换的房源

(1)现房:幸福城C区剩余房源。

(2)期房:拟在幸福城B地块、H地块新建的安置房;

安置房屋是期房的,征收部门制作沙盘并提供户型图供被征收人选择。安置房屋是现房的,被征收人可到幸福城C区实地查看选房。

2.产权调换的原则

期房由征收部门统一建设,按被征收房屋的结构和建筑面积比例置换,差额互补。差额部分通过双评估(被征收房屋、安置房屋的评估)计算找补。被征收人选择产权调换的房屋为期房的,采取先建后拆的方式进行。

被征收房屋不属于合法建筑,但属于被征收人唯一居住用房的,可以选择一套安置房屋,由被征收人按市场评估价购买。

3.产权调换的比例

依据被征收房屋的结构和建筑面积,被征收房屋建筑面积与安置房屋建筑面积的比例确定如下。

(1)住宅:

砖木、石木、土木结构的,1∶0.9;

砖混结构的,1∶1;

框架结构(含合法钢结构房屋)的,1∶1.1。

(2)经营服务用房(含商铺、经营性用房):

砖木、石木、土木结构的,1∶1;

砖混结构的,1∶1.1;

框架结构(含合法钢结构房屋)的,1∶1.2。

4.产权调换的补差

应调换建筑面积大于用于调换的房屋最大户型建筑面积的,可按照最接近的户型面积选择多套房屋调换,同时考虑楼层的搭配;被征收人实际选择的产权调换房建筑面积大于应当享受的产权调换房建筑面积,10平方米以内(含10平方米)的部分按建安成本价购买,超过10平方米以外的部分按评估市场单价购买;实际选择的产权调换房屋建筑面积少于应当享受的调换建筑面积的,按被征收房屋的评估单价进行货币补偿。

用于产权调换的住宅房屋,楼层价格不调差。

5.用于产权调换房屋必须符合国家质量安全标准,交付前已办理竣工验收备案登记,产权清晰、无权益争议。产权调换房屋的登记手续由征收部门统一办理,被征收人予以配合。办理权属登记涉及的税费在产权调换面积内的由征收部门承担,产权调换面积以外的由被征收人承担。被征收人选择产权调换的,住宅专项维修资金按《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号)等有关规定交存。

6.征收国家机关、企事业单位、社会团体、交由国有资产经营管理有限公司管理运营的房屋,实行货币补偿,不予调换;经认定予以补偿的附属房屋(独立的厨房、卫生间、仓储房、车库)、临时建筑、简易房(水泥砖墙、瓦或石棉瓦顶结构,铁皮夹心板或彩板组装房)、披棚(无独立墙基础的棚式建筑)等实行货币补偿,不予调换;凡属于违法建筑的一律不予调换(但属于被征收人唯一居住用房的情况除外)。

7.有合法有效的土地来源证明文件,在土地权属范围内或房屋顶层搭建的附属设施、简易房、披棚等临时建筑,给予搬迁补偿,但不给予临时安置补偿、早签约奖励。

8.进深超过13米的商业性用房,13米(含)以内的部分作为商铺计算补偿,其余部分作为经营性用房计算补偿。

9.被征收人选择产权调换的房屋,按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行;同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序;如不履行签约条款的,不享受选房顺序号。

10.被征收人在选择安置房屋时,可以无视被征收房屋的用途,自主选择另外用途的安置房屋,也可以同时选择不同用途的房屋,具体根据被征收房屋和用于安置房屋的评估价值进行对比,差价互补。

11.被征收房屋属于:

(1)取得合法有效的土地来源证明文件,取得批准建设文件但尚未申请登记的,实际建筑面积大于批建面积的,大于面积按95%折算应调换面积;

(2)仅取得合法有效的土地来源证明文件,或仅取得批准建设文件的,按实际面积的90%折算应调换面积。

九、补偿内容及价值确定

(一)补偿内容

被征收集体土地的补偿;被征收房屋及其占用范围内的土地使用权价值、房屋装饰装修价值和室外附属设施(物)价值的补偿;被征收临时建筑价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

(二)被征收房屋及临时建(构)筑物价值的补偿

被征收房屋的价值以及被征收临时建(构)筑物的价值,由评估机构评估确定。其中,取得房屋权属证书以及未超过批准期限的临时建(构)筑物,按评估价值全额补偿;取得合法有效的土地来源证明文件,取得批准建设文件但尚未申请登记的,实际建筑面积小于批建面积的按实际建筑面积计算,实际建筑面积大于批建面积的,大于面积按评估单价的95%计算补偿;仅取得合法有效的土地来源证明文件,或仅取得批准建设文件的,按评估单价的90%计算补偿。

十、违法建筑的认定

既未取得合法有效的土地来源证明文件、也未取得批准建设文件的房屋、建(构)筑物,以及超过批准期限的临时建(构)筑物,视为违法建筑,按违法建筑规定执行。

十一、搬迁补偿、临时安置补偿及停产停业损失补偿

(一)搬迁补偿标准:根据被征收房屋实测建筑面积按40元/平方米的标准给予一次性补偿;因征收生产性用房而发生的设备物资搬迁、安装等费用由评估机构评估确定。

(二)临时安置补偿标准:征收住宅,被征收人选择货币补偿的按被征收房屋核定面积8元/平方米/月给予被征收人临时过渡安置补偿,临时安置过渡期按3个月计算;被征收人选择产权调换的,按被征收房屋核定面积8元/平方米/月给予被征收人临时安置补偿,临时安置过渡期以被征收人签订房屋征收补偿协议并腾退交房之日起至房屋征收部门通知被征收人接收安置房之日顺延3个月计算。

(三)停产停业损失补偿标准:给予停产停业损失补偿的被征收房屋必须是合法建筑,同时生产经营者持有合法有效的相关证照。

征收商业、服务性用房,被征收人选择货币补偿的,以所临的街、路、巷为±0区分所在楼层。一层按100元/平方米/月、二层和地下层按40元/平方米/月、三层(含三层)以上按20元/平方米/月的标准给予停产停业损失补偿,补偿时间按3个月计算;被征收人选择产权调换的,按以上标准,补偿时间以被征收人签订房屋征收补偿协议并腾退交房之日起至房屋征收部门通知被征收人接收安置房屋之日顺延3个月计算。

征收生产性用房,停产停业损失的补偿由评估机构评估确定,补偿时间按6个月计算。

十二、集体土地的征收

(一)被征收土地为集体土地的,被征收土地及其附着物的补偿,按照有关法律法规和《宣威市人民政府关于宣威市征地拆迁补偿工作的指导意见》(宣政发〔2014〕240号)执行,具体补偿标准如下:

1.征地补偿费(含土地补偿费、安置补助费),征地补偿费旱地按征地统一年产值25倍计算63750元/亩,其中,土地补偿费按征地统一年产值10倍计算25500元/亩,安置补助费按征地统一年产值15倍计算38250元/亩。

2.青苗补偿费:按云南省征地统一年产值一类区2550元/亩。

3.拟征收其他农用地、建设用地和未利用地参照旱地补偿标准执行。

4.被征收房屋占用范围内的土地超过批准数量的部分,视为征收集体土地,超出部分面积以实测面积兑付。

5.一次性货币安置费:50000元/亩。

6.如土地征收政策有变化,以新政策执行。

(二)被征收房屋占用范围内的土地超过批准数量的部分,视为征收集体土地,被征收土地及其附着物的补偿,按照有关法律法规和《宣威市人民政府关于宣威市征地拆迁补偿工作的指导意见》(宣政发〔2014〕240号)执行。

十三、奖励及补助

(一)为鼓励被征收人早签约、早搬迁,给予被征收人提前签约搬迁奖励,凡在房屋征收决定规定的期限内前60日签订协议并搬迁交房的,依时序实行梯次奖励:按被征收房屋的面积,第1天至第40天按100元/平方米奖励;第41天至第45天,按80元/平方米奖励;第46天至第50天,按60元/平方米奖励;第51天至第55天,按40元/平方米奖励;第56天至第60天,按20元/平方米奖励。自第61天起签订协议并搬迁交房的不再给予奖励。

(二)被征收人选择产权调换安置的,按每户被征收房屋建筑面积给予100元/平方米的奖励,最高奖励5万元。奖励首先用于差额找补,也可以根据被征收人的意愿按评估单价折算为建筑面积予以安置。

(三)凡在规定的期限内完成搬迁的被征收人为重度残疾人(残疾程度为一级、二级的残疾人)、军烈属、孤儿、五保户、孤寡老人或患恶性肿瘤、严重心脑血管疾病、需要进行重大器官移植的手术、有可能造成终身残疾的伤病、晚期慢性病、深度昏迷、永久性瘫痪、严重脑损伤、严重帕金森病和重性精神病等重大疾病的,由被征收人出具合法有效证件,经征收部门审查确认并公示无异议后给予5000元/户的困难补助;低保户给予4000元/户的困难补助。

(四)被征收人选择产权调换安置的,奖励和补助费用转为购房款,结算后多退少补;被征收人选择直接货币补偿的,按征收补偿协议的约定由征收部门向被征收人支付。

十四、优惠政策

(一)《财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2015〕57号)规定:对城市棚户区改造项目,按照财政部规定免收防空地下室易地建设费、白蚁防治费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等各项行政事业性收费和政府性基金。同时,按规定免收省级出台的各项行政事业性收费。

(二)《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)规定:个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

十五、争议处理

(一)对房地产测绘机构实测的面积有异议的,可以书面申请复测。复测面积小于或等于实测面积的,按实测面积计算,复测费用由申请人承担;复测面积大于实测面积的,按复测面积计算,复测费用由房地产测绘机构承担。

(二)被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到分户评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

(三)被征收人与房屋征收部门签订征收补偿协议后,一方当事人不履行征收补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法处理。

(四)被征收人在规定的征收补偿签约期限内与房屋征收部门达不成征收补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请宣威市人民政府依法作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告;被征收人对补偿决定不服的可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,宣威市人民政府将依法申请人民法院强制执行。

十六、其他事项

(一)签订房屋征收补偿协议,由被征收人(或委托代理人、法定代理人、继承人)签署相关文件,并领取征收部门付给被征收人的各项费用。

(二)单位职工居住本单位合法分配的住宅用房,已进行房改的,按本方案的规定予以补偿;对房改不完全的,按照权利归属和产权比例予以补偿。

(三)被征收房屋有出租的,由被征收人与承租人办理相关解除租赁合同的事宜,征收部门不负责对承租人进行安置、补偿;被征收房屋有抵押担保的,由被征收人与抵押权人依法办理相关的补救措施或重新完善相关的手续,征收部门予以配合;被征收房屋有被查封的,征收部门应当及时通知作出查封决定的司法机关,并且协助司法机关进行处理。

(四)被征收房屋有产权纠纷、或产权人下落不明、或房屋所有权不明确的房屋,由公证机构将房地产有关事宜作证据保全,补偿方案由房屋征收部门提出处理意见,补偿费作公证提存,先行搬迁,待纠纷解决或产权明晰后发放。

(五)被征收人必须于领取补偿及补助资金前自行结清房屋被征收前所使用的水、电、有线电视、电话等费用。

(六)对超过棚户区改造项目具体规定的期限,不签订协议又不搬迁的,依法强制拆除。

(七)在征收范围内已签订房屋征收补偿协议并搬迁交房的被征收人,其房屋由征收部门组织拆除。原房屋所有权人或使用人不得损坏房屋的结构、不得拆除房屋的设施和材料,违者将按照造成的实际损失从征收补偿款中双倍扣除,并承担由此造成的安全责任。

(八)征收国家机关、事业单位、社会团体以及交由国有资产经营管理有限公司管理运营的土地和房屋,必须服从城市建设的需要,按城市棚户区改造的时间节点要求,保证按期搬迁、服从安置。选择产权调换安置的按1:1比例进行置换,不给予停产停业损失补偿、早签约早搬迁奖励;征收国有企业的土地和房屋,被征收人必须服从城市建设的需要,并积极争取其上级主管部门的支持,按城市棚户区改造的时间节点要求,保证按期搬迁、服从安置。

(九)房屋征收过程中涉及公共设施的,按有关规定并结合实际给予相应补偿。

(十)在签订房屋征收补偿协议时,被征收人必须向征收部门移交被征收土地和房屋的权利证书或证明文件,由征收部门统一向相关部门申请注销,不移交的按有关规定注销。

(十一)属于违法建筑的,不予补偿。但被征收人在规定的时限内签订协议并搬迁交房的,给予适当的助迁费:全框架结构的900元/平方米,钢结构、半框架结构的800元/平方米,砖混结构的700元/平方米,砖木(石)结构的500元/平方米,土木结构的450元/平方米,临时房、简易房的300元/平方米。

(十二)本方案适用于宣威市南门街片区棚户区改造项目。

(十三)本方案由宣威市人民政府负责解释。未尽事宜,以宣威市人民政府出台的补充事项和解释为准。

(十四)本方案自发布之日起施行。

本站编辑:Mr先生

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