朱某欲将自有房屋出售。朱某于2020年8月18日经宣威市某房产中介公司居间介绍，与案外人赵某签订了《买卖定金合同》；合同注明售房人为：朱某，购房人为：赵某，居间方为：宣威市某房产中介公司。合同约定：购房人支付定金20000元以确立买卖关系。定金合同签订当天，售房人朱某收到宣威市某房产中介公司转交赵某支付的的房屋买卖定金15000元。

2020年10月10日，售房人朱某将定金放置于宣威市某房产中介公司营业场所的柜台。朱某与赵某最终未签订房屋买卖合同。后朱某将涉案房屋另行转卖案外人王某，2020年10月19日，朱某终于取得涉案房屋不动产权证；2020年10月27日，朱某与案外人王某办理了不动产权转移登记。

现宣威市某房产中介公司起诉朱某，要求朱某支付中介费1万元，案由为中介合同纠纷；同时，赵某也起诉朱某，要求解除赵某与朱某签订的《买卖定金合同》，由朱某向赵某返还定金2万元并支付违约金 2万元，案由为定金合同纠纷。

本院认为两个案件经本院审理后认为：

①中介公司有怠于履行义务的行为。

朱某与赵某之间的房产交易之所以未能顺利进行，是因为中介公司认为朱某的房屋极有可能无法办理不动产权证书，房产买卖可能存在交易风险，长时间惰于履行相应义务；

②中介公司签订合同时明知或应知朱某未取得房产证，签订定金合同后也未积极督促售房人办理房产证，朱某不构成根本违约。

中介合同中的三方在协商过程中实际应含有协助房屋买卖双方完成房屋产权过户、协助查验房屋等其他约定。朱某签订中介合同时尚未取得房屋产权证，中介公司对此属明知或应知，自《买卖定金合同》签订之日起至朱某意欲退还定金之日止，中介公司有充足时间督促或协助朱某完成房屋产权证的办理；定金合同第五条：售房人须将所属房屋的所有权证及相关有效证件交于居间方保管，用于办理房产交易的手续，并作为对房产交易安全性的担保的条款，三方当事人均未严格履行，该条款不应视为三方达成合意后订立，宣威市某房产中介公司以售房人朱某未交付房产证给中介公司为由主张朱某构成根本违约并要求其承担违约责任的，人民法院不予支持。

③双方未订立房屋买卖合同，不应支付中介费。

案涉《买卖定金合同》具备中介合同的属性，但不具备房屋买卖合同的主要特征，其合同效力与房屋买卖合同不具有同一性。中介合同订立的目的不是为了促成双方签订定金合同，而是为了促成房屋买卖顺利进行。因房屋买卖合同最终并未签订，中介公司不得请求支付报酬，但可按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。根据本地同类房屋中介服务收费标准，人民法院酌定该费用为1500元，但对宣威市某房产中介公司主张的中介费1万元不予支持。

④支持解除《买卖定金合同》的主张，但朱某不存在根本性违约的行为，不支持支付违约金的主张。

因朱某已将房屋另行出售，朱某与赵某房屋买卖的合同目的已经不能实现，赵某请求判决解除《买卖定金合同》的主张应予支持。但买卖定金合同对购房款如何支付没有明确约定，朱某与赵某对购房款如何支付存在不同的理解与认识，不能认定朱某存在根本性违约的行为。赵某认可支付的定金朱某已经退还，赵某主张由朱某承担违约金2万元的诉请，本院不予支持。文：董锦

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